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楼市:一种剥夺机制  

2010-03-31 13:56:07|  分类: 房地产风控 |  标签: |举报 |字号 订阅

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       当前的中国楼市已经不仅仅是泡沫的问题,它更是一种社会结构和一种社会剥夺机制。一种由政府、开发商和富人之间的利益联盟,对最终住房消费者的无情剥夺。

       这种剥夺不仅是强势群体对弱势群体的剥夺,富裕群体对中低收入者的剥夺,同时也是上代人对下代人、原住民对新移民的一种社会剥夺。

 

房市泡沫的推手

       地方政府。为了解决分税制后的地方财税收入,政府在土地上做文章。土地从划拨转向拍卖,但拍卖的真正目的不是预防腐败而是挣钱。2009年,全国70个大中城市土地出让金累加额为1万800亿元,比2008年增长140%。

       开发商。中国城市开发商在早期主要是通过贿赂,低价获得土地盈利,此时的利润主要来自国有资产流失。但很快转变了盈利模式,他们把自己的利益与政府利益捆绑在一起。最主要也是最简单的途径就是捂盘惜售,上海某开发商将世博会附近地块捂拖了9年,房价从每平米4000—5000元上涨到6万元。

       炒房团。“炒房团”代表富裕阶层。

       拆迁户。这些城市原住民,大多既无权也无钱,但他们可以做“钉子户”,通过不断要价提高拆迁成本。上海土地出让金,73%用于动迁,其余用于基础设施配套。南方某市,拆迁造就出十几位亿万富翁。高额拆迁成本最终当然要进入房价之中。

 

剥夺机制形成的因素

       人口众多。13亿人口,使得中国的住房潜在市场几乎具有无限扩张性。

       急速城市化。改革以来,中国城市化率从18%上升到47%,进入新世纪以来,每年增加一个百分点。

       保障房缺失。中国城镇住房体制改革的根本失误,就是简单地照搬外国做法,从完全福利化转向完全市场化,把中国楼市建成类似于股市的投资和投机市场。

 

(作者:吴鹏森。有部分删节)

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